有人測算過一個數據，那就是香港身家上億的人至少超過了10萬人。香港是全球最發達的城市之一，不僅僅經濟總量非常高，而且人均GDP也是全球前幾名。
在香港這個地方，真的有非常多的隱形富豪。所謂的隱形富豪有兩種，第一種是別人根本不知道他有錢的，第二種是外人不清楚他到底有多少錢的。
比如說陳啟宗就是這樣的隱形富豪。陳啟宗是香港恒隆地產的老闆，這家公司也是香港歷史最悠久的地產公司之一，已經成立了60多年。陳啟宗如今也是七八十歲了，但是他其實是一個豪門二代。
陳啟宗的父親陳曾熙當年可是齊名李嘉誠等人的大富豪。陳啟宗旗下的恒隆地產公布了2022年的全年業績，公司全年租金收入達到了106億。
很多人可能會說，萬達的租金收入更高，去年已經超過了500億。可是萬達的租金500多億，可是利潤才多少，恒隆的租金收入是106億，凈利潤已經接近80億了。
恒隆的利潤基本是經營利潤。很多商業地產公司的利潤看似非常高，可卻是物業重估之后帶來的利潤，而不是經營利潤，這里面是有貓膩的。比如說你買了一套房子，之前房子價值100萬，如今房子價值120萬，那麼你就計算自己賺了20萬，可是這20萬在變現之前，她并不是真金白銀。
商業地產是資金非常密集的行業。其實這個道理跟你買鋪子去收租差不多。100萬買的商鋪，基本上每年收租就是兩三萬元，如果你要靠著收租來賺回本金，其實是非常難的。
如果你是貸款去買的，可能租金都不夠利息了。商業地產公司也是如此，如果他們是用自有資金來發展，那麼擴張速度就很慢，如果他們是利用銀行貸款，那麼他們的租金收入大部分就得用來還利息，甚至還不夠還利息。
內地很多商業地產最終會走向失敗就是如此。他們沒有控制好現金流，沒有控制好負債率，最終都是為銀行打工了。恒隆地產利潤率這麼高，關鍵一點就是他們負債率非常低，所以他們的租金收入大部分都是利潤。
恒隆地產手中控制的資產已經在2000億左右了。那麼既然是資金密集的產業，陳啟宗為何可以做到負債率這麼低，而且還控制這麼多資產呢？這就是兩個字耐心了。
陳啟宗家族三代人一起努力，這才有了恒隆地產如今的成就。陳啟宗的父親完成了原始積累，陳啟宗成功發展壯大，如今他的兒子開始接班。
萬達一年新開的廣場就有幾十座，可是恒隆兩三年才新開一個商場。陳啟宗選擇商場的時候，位置一定是最好的，大部分的資金都是來自自有的資金。陳啟宗不會隨意擴張。這就是他們可以在地產領域屹立不倒幾十年的關鍵所在。
另外陳啟宗家族如今幾乎放棄了房地產開發銷售的生意，他們都是以發展商業地產為核心了。房地產開發這個生意受到政策的影響非常大。所以如今陳啟宗家族幾乎逐步放棄了這個生意。
其實很多人不知道，陳啟宗還有兩個弟弟，其中他的二弟陳樂宗是香港晨興集團的老闆，而他們家族早年在內地創辦的晨興創投可以說是非常成功，這家公司是中國內地最早的投資公司之一，投資了很多優秀的互聯網公司，比如說早起的第九城市，還有後來的搜狐、攜程等等。這些年他們又陸續投資了小米、快手等公司。投資小米就至少讓他們賺到了幾百億。快手目前還沒上市，等到快手上市之后，他們也應該可以大賺一筆。
陳啟宗家族為人非常低調，他們很少出現在媒體上。陳啟宗的兒子陳文博在上海工作，每天不開豪車，都是騎腳踏車。不過陳啟宗其實還是一個大慈善家。
陳啟宗家族曾經在2014年的時候給美國的哈佛大學捐款20多億，去年的時候他們家族又給美國的麻省理工捐了11億。這兩筆捐款都是為了支持這兩個世界級的高校持續發展。當然陳啟宗在中國也有不少捐款，比如說故宮里面的建福宮就是他們家族早年捐款2500萬美元重建而成的。當年故宮曾經想要給陳啟宗立一個碑，可是被陳啟宗拒絕了。他不愿意在故宮里面樹自己的名字，然后這是對文物最大的褻瀆。
